9월 어느 늦은 밤, 필자는 지난 2편에 언급했던 목동 12단지에 다녀왔다. 퇴근 후 양천구청역에 다다르니 신정지선인 관계로 다소 한산한 모습이었다. 목동 12단지를 본 필자의 첫 느낌은 다른 아파트에 비해 녹지가 많고 동간 거리가 넓어 쾌적한 거주환경이라는 것을 다시 확인할 수 있었다. 너무 늦은 밤이라 해당 물건에 들어갈 수는 없었고, 관리사무실을 방문할 수도 없었다. 그래도 이왕 발걸음을 옮겼으니 단지 주변을 천천히 둘러보았다. 현장을 임장해본 후 '지하주차장이 없어 주차하기 힘들고 비 오는 날 불편하며, 엘리베이터가 없어 장을 볼 때나 짐이 많을 때 힘들겠다'는 생각이 들었다. 이런 단점만 제외하면 아주 만족스러운 환경이었다. 관리비를 비롯한 세금이 과도하게 밀려있지만 않다면 입찰하기로 마음먹고 퇴근길을 재촉했다.

이튿날 확인해본 결과, 관리비는 문제가 없었으나 가격이 걸렸다. 인근 부동산에서 9월 1일 부동산대책에 맞춰 가격이 상승했고, 우리가 생각했던 가격(4억 원 이하)과 거리가 있었다. 문제는 이게 실거래가인지 호가인지 정확하게 구분하려면 국토교통부의 실거래가 조회(http://rt.molit.go.kr)를 통해 알아봐야 하는데, 가격 정보를 알 수 없게 됐다는 것이었다.

얼마를 써야 할까?

사실 요즘 법원경매는 과열이다. 전통적으로 인기 있는 지역의 아파트 낙찰가는 10년 전에도 감정가의 90% 수준으로 낙찰이 이루어졌다. 다만 90%라도 급매가에 비해 싸다면 입찰하는 것이고 급매와 경매가 같다면 당연히 급매로 사는 것이 낫다(제반 비용 및 노력을 생각한다면 말이다). 필자에게 있어 경매란 좋은 물건을 싸게 사는 하나의 방법일 뿐 낙찰을 위해 입찰가를 높이는 건 의미 없는 일이므로, 매매가의 90% 수준에서 입찰하기로 마음먹었다.

입찰 당일. 결과부터 말하자면, 10월 1일 [2014타경 553x]는 우리의 예상처럼 높은 가격에 낙찰됐다. 무려 425,999,999원! 얼핏 보기에도 20명이 넘는 사람이 이 물건의 입찰에 참여했는데, 그간 시세가 많이 오르기도 했지만 경매낙찰가로 오버슈팅된 가격이 아닐까 생각해본다. 아마도 이 물건을 받으신 분은 실수요자로서 매매가격보다 아주 조금이라도 싸게 사고 싶었던 듯하다.(입찰 시 대략적으로 낙찰자의 거주지를 말해준다.) 일반적으로 평이한 물건에서 투자목적으로만 입찰하는 사람은 실거주 목적인 입찰자의 가격보다 높게 쓸 수 없다. 실 거주자는 매매가를 대비해 조금이라도 싸게 취득한다고 생각하므로 가격을 보는 관점이 달라진다.

늦은 밤 퇴근길에 찾아가 임장했던 목동 12단지는 나와 인연이 없었던 것 같다. 정작 개찰해보니 생각했던 가격과 거리가 멀었고, 나는 순위권 안에 들 수도 없었다. 입찰을 생각했는데 아쉬워했던 분들이 있다면, 낙찰가 수준에서 급매를 노려보는 것도 나쁘지 않아 보인다. 밑에서 설명하겠지만, 급매는 가격만 지불하면 추가로 들어가는 비용이 없다.

낙찰 후 진행되는 절차

자금계획은 낙찰일로부터 1.5개월 후 잔금을 지급할 수 있도록 계획하는 편이 좋다. 혹시 만약의 사태를 대비해 인도명령을 해야 한다면, 재빨리 신청해야 한다. 또한 앞의 서류상 계획과 다르게 ‘명도’라는 것이 경매에서 많은 부분을 차지하므로, 꼼꼼하게 계획하는 것이 좋다.

이제 낙찰 후 절차를 알아보자. 낙찰받고 나면 다음과 같은 절차가 진행된다.
매각허가결정(2주) → 대금 납부(1개월/최대 2개월 가능) → 소유권이전등기 촉탁, 인도 명령 → 배당 → 사건 종결

먼저 1211동은 지하철 2호선 양천구청역까지 도보로 약 10분 정도 걸린다. 좀 아쉬운 점은 양천구청역은 2호선 '신정지선'이라 신도림역에서 까치산역까지만 운행한다는 점이다. 그래도 워낙 단지가 커서 내리자마자 아파트 입구가 보이기 때문에 좋은 점수를 주고 싶다.

매각허가결정 :
낙찰자가 되었다고 바로 잔금을 납부할 수 있는 것은 아니다. 일단 매각허가결정을 기다려야 한다. 보통 낙찰 후 1주일 내로 선고된다. 선고 후 1주일 내 이해관계인이 항고하지 않으면 확정되며, 낙찰자는 법원이 통지하는 대금 지급기한 내 매각대금을 납부해야 한다.

대금 납부 :
매각허가결정이 확정된 날부터 약 1개월 내에 입찰보증금 외 나머지 대금을 완납해야 한다. 불가할 경우 재경매 전까지 납부하면 소유권을 취득할 수 있다. 이때 법원에서 고시한 이율에 따라 이자를 지불해야 한다. 대금납부를 완료하면 소유권을 취득하게 된다.

소유권이전등기 촉탁, 인도 명령 :
낙찰자가 대금을 납부하고 소유권을 취득한 후, 해당 경매계에 낙찰 잔금 완납 영수증 및 수입인지를 붙여 접수하면 매각대금 완납증명원을 받는다. 이를 부동산 소재 시/군청에 제시 후 취등록세, 말소등기에 대한 고지서를 받을 수 있다. 또한, 해당 서류를 비롯해 법원에 소유권이전등기 및 부동산 말소등기를 촉탁하게 된다. 이때 주민등록등본, 등록세영수필통지서 및 확인서, 국민주택채권매입필증 등 소유권 이전에 관한 서류를 준비하고 세금을 낸 후 첨부서류를 제출하면 법원에서 소유권이전등기를 촉탁한다. 이 부분은 주로 법무사에게 많이 맡기는 부분이지만, 시행착오가 있더라도 한 번만 직접 해보면 다음부터 수수료를 아낄 수 있다. 행여 모르는 부분이 있더라도 해당 경매계에 물어보면 자세한 설명을 들을 수 있으니, 셀프등기에 너무 겁먹을 필요는 없다.

배당 :
대금 납부가 완료되면 배당기일이 잡히고, 이해관계인들의 배당이 시작된다. 시간이 허락된다면 한 번쯤 가봐도 되지만, 참여 의무는 없다. 보통 배당이 완료되면 해당 사건이 종결된다.

위의 절차에는 가장 중요한 ‘명도’가 빠져 있다. 경매의 꽃이라 불리는 명도는 다음 시간에 설명할 예정이다. 명도는 경우에 따라 달라지므로, 낙찰자가 꼭 해야 할 조치와 함께 필자의 경험을 토대로 이야기를 풀어나가고자 한다. [부동산 경매 배우기] 시리즈가 어느덧 끝을 향해 가고 있다. 입찰보증금이 없는 빈 봉투라도 좋으니, 올해가 가기 전 한 번쯤 입찰해보겠다는 마음은 아직 변함없으리라 믿는다. 이제는 대중적인 재테크 수단이 된 부동산 경매! 부디 이 '돈이 되는 정보'들을 알뜰살뜰 체득해 몸소 시도해보고, 연말엔 다들 "돈 좀 벌어보자!"