입찰 준비하기

입찰에 필요한 서류
ㆍ본인이 입찰할 경우: 신분증, 도장, 매수신청 보증금(최저가 10%)
ㆍ대리인이 입찰할 경우: 본인 인감증명서, 본인 인감이 날인된 위임장, 대리인 신분증, 대리인 도장, 매수신청 보증금(최저가 10%)

입찰에 필요한 서류입찰 시 작성해야 할 것
1.입찰봉투 : 제출자 성명과 날인
2.입찰표 : 사건번호, 입찰자의 성명과 주소, 물건번호, 입찰가격(대리인이 입찰할 경우: 대리인의 성명과 주소, 입찰가액과 보증금액 작성, 날인)
3.입찰보증금봉투 : 사건번호 및 날인, 입찰보증금 제출

* 권리분석이란?
대부분 우리가 입찰하고자 하는 물건에서 권리분석은 어렵지 않다. 권리분석의 키포인트는 '말소기준권리'인데, 이것만 정확히 찾아낸다면 입찰할 물건의 권리분석은 80%가 끝났다고 해도 과언이 아니다. 말소기준권리 뒤에 있는 권리는 대부분 없어지기 때문이다.
ㆍ말소기준권리가 되는 것: (가)압류, (근)저당권, 담보가등기, 경매개시 결정등기 '대부분 없어진다’는 말은, 말소기준권리보다 뒤에 있어도 ‘없어지지 않는 권리도 있다’는 말이다. 없어지지 않는 권리들은 아래와 같다.
ㆍ항상 인수되는 것: 유치권, 법정지상권, 예고등기, 분묘기지권

이제부터 실전이다! 입찰할 물건 찾기

이제 법원경매정보 사이트를 보며 입찰할 물건을 찾아 분석해볼 시간이다. 이번 시간에 분석할 물건을 다음 시간에 직접 입찰할 계획이니, 두 눈 크게 뜨고 따라오시길! 물론 우리는 초보이기에 권리관계가 복잡하지 않으면서 시세보다 낮은 가격의 아파트를 중점적으로 알아볼 예정이다.

Case 1. 2014타경 ****
법원 경매정보 >> 경매물건 >> 물건 상세검색 >> 부동산 이베스트투자증권이 있는 여의도를 중심으로 ‘대규모 주택단지’ 하면 떠오르는 곳이 목동이다. 법원 경매정보 사이트에서는 다양한 옵션으로 검색이 가능하다. 지역 또는 물건의 종류에 따라 위와 같이 물건을 선택하면 물건에 대한 정보를 확인할 수 있다. 본 물건은 목동 소재 목동아파트 12단지로, 자세한 내용은 아래를 참고하자.

>>대법원 법원경매정보

10월 1일 10시에 서울남부지방법원 경매9계에서 진행한 사건이다. 그런데 필자가 왜 목동 지역을 골랐을까? 이유는 다음과 같다.
1. 우수한 학군: 목동을 생각하면 학군을 빼놓을 수 없다.
2. 재건축 수혜: 개인적인 생각으로 지난 9/1 부동산 대책의 최대 수혜지는 목동이라고 생각한다. 본 물건인 12단지는 1,869가구로 용적률이 123.2%, 준공연도는 1988년, 2017년부터 재건축이 가능하다. 또한 목동아파트의 대지지분은 다른 아파트의 2~3배에 이른다.
3. 쾌적한 거주환경 : 목동 신시가지 아파트는 녹지가 많아 공기가 좋고 편의시설을 고루 갖췄다. 아울러 일방통행길은 외부인에게는 어렵지만 목동을 아는 사람이라면 편하게 이용 가능하다.

* 종합의견 : 지금은 낡은 아파트이지만, 9/1 부동산대책의 최대 수혜지로 향후 미래가치가 높다고 할 수 있다. 싸게만 낙찰받는다면 이보다 더 좋을 수 없는 물건이라는 뜻이다.

자, 이제 하나하나 살펴보자.

먼저 1211동은 지하철 2호선 양천구청역까지 도보로 약 10분 정도 걸린다. 좀 아쉬운 점은 양천구청역은 2호선 '신정지선'이라 신도림역에서 까치산역까지만 운행한다는 점이다. 그래도 워낙 단지가 커서 내리자마자 아파트 입구가 보이기 때문에 좋은 점수를 주고 싶다.

[ 현황조사서 ]
다시 법원 경매정보 사이트로 들어가 현황조사서를 확인해보자. 현황조사에는 "폐문부재로 안내문을 남겨두고 왔으니 아무 연락이 없어 점유관계 미상이나, 전입세대 열람내역서 및 주민등록 전입세대가 소유가 세대뿐이므로 그 주민등록에 의하여 작성함"이라고 되어 있다. 대부분의 경매물건이 이렇다. 여기서 알 수 있는 사실은 ① 전입세대 열람을 해보니 주민등록 전입세대가 소유자 세대뿐이며 ② 보증금을 받지 못해 세입자가 없으니 명도가 상대적으로 수월하겠다는 것이다.

[ 감정평가서 ]
감정평가서는 PDF 파일을 다운로드해 눈으로 확인해보면 된다.
먼저, 평가 조사기간이 2014.4.1.~2014.4.2.로 되어 있다. 이렇게 크고 거래가 많은 단지는 감정이 잘못 나올 가능성이 희박하다. 대신에 우리가 누릴 수 있는 혜택은, 이 물건이 9/1 부동산 대책 전에 감정됐다는 것이다. 아무래도 경매는 감정시점과 낙찰시점에 차이가 있어서 부동산가격이 오르고 있을 때 가격 면에서 유리한 편이다.
우리가 입찰할 물건은 총 5층 중 4층이다. 아파트가 5층이니 대지지분이 엄청날 것으로 예상된다. 아니나 다를까. 전용면적 56.76에 대지권이 53.55이니, 거의 100% 수준이다. 혹, 아파트에 살고 있는 독자라면 등기부등본을 떼어 확인해보길. 보통은 1/3 수준이다. 재건축 시 보통 대지지분만큼 무상 지분을 얻을 수 있으니, 주변에 최근 신축된 아파트 등 분양가를 조사해보면 투자가치가 얼마나 있는지 답이 나올 것이다. 그 외 감정평가서를 보면 이 물건과 비슷한 가격대 물건이 2013년 3월 4억 원에 거래되었다는 것도 친절하게 나와 있다. 감정 당시 가격수준은 3.5억 ~ 4.1억 원이다. (지금도 과연 그럴까?) 그 외 전용면적 17평에 방 2개, 화장실 1개, 난방, 전기, 급배수 등이 완비된 계단식 아파트라는 정보가 있다.


그밖에 확인할 서류
1. 부동산 등기부등본: 제일 먼저 권리분석을 위해 등기부등본을 확인한다. '갑구'에 소유권과 관련된 사항이, '을구'에 저당 및 전세권 등과 같은 권리에 관한 사항이 기재돼 있다. 2012년 4월 18일 최초 근저당인 2.91억을 손해보험사에서 등기했다. 다른 등기 대상이 없다면 이 대상이 ‘말소기준권리’가 된다.
2. 전입세대 열람내역: 세입자가 있는지 꼼꼼히 확인하자. 권리분석의 포인트는 꼼꼼함이다.
3. 건축물대장, 지적도 등: 아파트인 경우 대체로 특이사항이 없으니 넘어가도록 한다.

시세 확인 및 임장
네이버부동산, 부동산114 등 인터넷으로 확인하는 방법과 국토교통부 실거래 조회, 현장 인근 부동산 방문 등 다양한 방법으로 시세를 확인할 수 있다.
먼저 네이버부동산을 참고하니 입찰할 물건인 1211동은 아쉽게도 매물이 없고, 비슷한 1206동에서 같은 평수의 매물을 확인할 수 있다. 우리가 찾은 것은 동일한 평수와 층으로, 대체로 시세는 감정가 수준인 것으로 보인다. 인터넷으로 시세를 보는 것은 참 편하지만, 부동산은 발품이 먼저다. 현장 인근의 부동산 방문과 더불어 임장을 해봐야 '이 부동산이 내 부동산이구나' 느낄 수 있다. 임장 시 체크해야 할 부분은 현장(대부분 들어가기 힘들지만, 직접 보면 수리 등 견적이 나온다), 체납관리비, 입지, 환경 등 서류로 알 수 없었던 것들이다. 또한 주변을 꼼꼼하게 둘러보기 위해 대중교통을 타고 가볼 것을 권한다.
오늘은 Case 1을 선택하여 대략적인 경매과정을 소개했다. 다음 호에는 임장과 더불어 입찰결과까지, 부동산 경매의 전 과정을 속도감 있게 체험해볼 예정이다. 연구와 준비만 철저히 한다면 모든 사람에게 공평한 것이 바로 부동산 경매다. 물건 검색부터 권리분석, 입찰, 낙찰, 명도까지의 기본기를 익혀 ‘부동산 경매’라는 전체적인 숲을 보고 나면, 지금 당장 무엇부터 시작해야 할지 자연스럽게 깨닫게 될 것이다.