가장 큰 변수 ‘금리’

앞서 예시로 언급했던 목동 12단지 물건의 사례는 2014년의 이야기로, 당시 낙찰가는 4.27억 원이었고 현재 시세는 6억 원이 넘는다. 당시 주택이 저렴하다고 판단해 주위에도 부동산 구매를 권유했고, 필자의 주택도 올해 차익을 실현해 꽤 수익을 냈다. 다만, 지면에 직접적인 투자 권유를 할 수는 없었고, 이것은 지금도 마찬가지다. 그러나 몇 년이 지난 지금, 금리가 이렇게 올라올 것이라고는 필자도 전혀 예측하지 못했다.

부동산 투자의 가장 큰 변수는 금리다. 부동산 투자는 개별 물건의 이슈에 따라 가격 변화가 있으나, 투자 세계의 기준은 금리다. 투자의 대가 앙드레 코스톨라니는 달걀 모델을 제시하며 금리에 따른 투자 전략을 설명했다. 해당 모델에 따르면 부동산 매수의 최적기는 B3 부근으로, 금리가 지속적으로 하락하며 저점을 기록(경기 바닥)할 때까지다. 이는 우리가 아는 시세차익의 관점이 아닌 임대수익 관점에서 금리보다 나은 수익을 보고 투자하는 형태다. 이렇게 매수한 부동산은 Y를 지나면서 금리가 상승하게 된다. 자연스럽게 부동산 가격이 상승하면 투자 수익률은 낮아지지만, 시세차익이 생겨 부동산을 매도하기 가장 좋은 시기가 찾아온다.

인플레이션

인플레이션은 화폐가치 하락을 의미한다. 투자할 때 인플레이션 이상의 수익을 내야 자산을 증대할 수 있다. 실물자산인 부동산은 인플레이션의 영향을 받지 않는 것으로 볼 수도 있겠지만, 부동산의 경우 감가상각이 존재하므로 결국 시간의 흐름에 따라 인플레이션을 극복해야 한다.

지금은 어떤 상황일까?

금리는 지난 15년간 장기적으로 하락했다가 최근 상승기에 접어든 듯하다. 그렇다면 부동산 매도의 영역으로 예상된다. 장기적으로 30년을 내다본다면 지금 금리가 최저점이 아닐 것이라고 생각한다. 또한, 인플레이션이 급격하게 진행될 것이라고 생각하지도 않는다. 그럼 부동산 투자를 연기해야 하는 것일까? 앙드레 코스톨라니의 달걀모델 B2 구간으로 현금을 보유하는 것이 최선일까?

필자의 답은 이렇다. 현시점에서 무리하게 부동산 투자를 감행하는 것은 아니라고 본다. 그러나 대세 하락인 주식시장에서도 빛나는 종목이 있듯, 상승하는 부동산이 있을 것이다. 또한, 완전한 투자 대신 거주 목적이 강한 부동산의 특성상 각자가 처한 환경에 따라 투자하는 방안에 대해 생각해봐야 한다.

어떻게 투자하면 좋을까?

① 무주택자가 부동산 매입을 고려하는 경우
무주택자이면서 거주 목적으로 구매하는 경우, 필자는 언제든지 구매를 추천한다. 우선, 집을 사고 얻는 심리적 안정감이 생활에 큰 도움이 된다. 또한 1주택자의 경우 무리한 대출이 아니라면 시세 등락에 크게 영향을 받을 필요가 없다. 내 부동산이 오른다고 해서 해당 거주지를 벗어나 다른 환경으로 이사 가기도 쉽지 않을뿐더러 시세가 하락한다고 당장 매도할 이유도 없다.

거주 목적의 부동산 투자는 전 재산을 집행함과 동시에 금리 및 시세 하락의 리스크로 다음과 같이 접근해야 한다. 우리가 지난 시간 활용했던 임장의 수준을 넘어 구매하려는 부동산 지역의 입지를 확인하고 답사하는 것은 물론이며, 동네 주민에게도 여러 번 문의해야 한다. 보통 한 지역에 오래 거주한 주민들은 그 동네에 관해 이야기하는 것에 반감을 갖지 않는 편이니, 음료수라도 사들고 찾아가 적극적으로 문의해보길 권한다.

그래도 이왕이면 다홍치마라고 거주와 동시에 시세 차익을 챙기는 것이 최고의 선택이므로, 생활환경이 어느 정도 보장되면서 추후 가격이 상승할 여지가 많은 곳을 선택하는 것이 좋다. 보통 이런 곳은 주택이 들어선 후 각종 인프라가 들어서는 곳이 일반적이며, 서울의 경우 뉴타운 타입의 거주방식이 주거가 보장되면서 추후 가격의 하락세가 적다.

② 거주하는 주택 외 부동산 투자를 고려하는 경우
지금은 투자수익률로 접근해야 할 시기다. 현재 상황이 어느 시점인지 정확히 파악할 수 없으나, 임대인 관점에서 금리와 임대수익률을 비교하여 진입해야 할 시기인 것은 확실하다. 부동산을 투자로 생각한다면, 해당 지역이 마음에 들거나 어떤 큰 이슈가 있어서 충동구매하는 것은 금물이다. (물론 대세 상승기에는 이런 투자가 큰 이익을 볼 수 있다) 당장의 현금 흐름보다 시세 차익을 고려하는 경우라면, 거래가와 전세가의 적정비율을 계산해서 매물을 눈여겨보는 것이 좋다.

부동산의 특성상 입지가 중요한 역할을 하기 때문에, 어중간한 위치보다 가격이 비싸더라도 좋은 위치에 있는 물건을 사야 한다. 여기서 좋은 위치란 강남 같은 입지를 말하는 게 아니다. 구매를 고려한 곳 중 가장 매력적인 입지에 있는 부동산을 구매해야 한다. 부동산 투자에선 ‘싸다’는 게 무조건 좋은 것이 아니다. (참고로, 필자의 경우 거주 목적의 부동산은 도보로 5분 이내 지하철이 있는 곳으로만 구매했다)

지금은 가격의 상승이 많이 이루어져, 최고의 입지가 아닌 부동산으로 시세 차익을 얻기란 쉽지 않을 것으로 예상된다. 최고의 입지가 아니더라도 시세 차익이나 현금 흐름을 만들어내는 영역은 수익형 부동산이므로, 상가 등에 관심을 가지면 좋을 것이다.

마치면서

부동산은 '돈'이 아니라 '노하우'로 사는 것이다. 그동안 우리는 ‘생초보도 부동산 경매로 돈 벌 수 있다’는 목표 아래 부동산 경매의 기본과 제반 과정을 알아봤다. 재차 강조하지만, 부동산 투자에서 가장 중요한 포인트는 ‘움직이는 것’이다. 실제로 움직이지 않고 실행하는 투자는 모험에 가깝다. 부지런히 움직이면서 신중하게 투자 결정을 내려야 한다. 모쪼록 많은 독자들이 이 유용한 재테크 수단을 스마트하게 활용해 돈 좀 벌어보길 기원한다.